Nhìn về thị trường bất động sản Campuchia

Tôi vừa trở lại Campuchia sau hơn hai năm cả hai nước láng giềng kiểm soát chặt chẽ biên giới để kiểm soát tình hình dịch bệnh. Diện mạo dọc tuyến đường bộ nối cặp cửa khẩu quốc tế Mộc Bài (huyện Bến Cầu, Tây Ninh) và Bavet (thị xã Bavet) với thủ đô Phnom Penh có nhiều thay đổi.

Khối lượng xây dựng ở hai bên đường đã tăng lên rất nhiều. Nhiều dự án mới mọc lên và cả nhà dân cũng được cải tạo, xây mới khang trang hơn. Dù không phải tất cả người dân đều cải thiện tình trạng nhà cũ thành nhà mới nhưng cơ bản có sự tiến triển tích cực.

Đặc biệt, tôi đã thật sự choáng ngợp trước tấm áo mới phủ lên gần như toàn bộ thủ đô Phnom Penh.

Ngay cửa ngõ vào thành phố, chân cầu Monivong (dân Việt Nam hay gọi là "cầu Sài Gòn"), một loạt dự án bất động sản liền kề đã thay cho khung cảnh bụi bặm của thời chục năm trước. Bên trong nội đô, các tòa nhà chung cư cũng mọc lên nhiều hơn. Những khu đất hoang hóa trước đây bây giờ đã thành những khu đô thị mới hiện đại, sạch sẽ.

Số lượng những công trình như vậy đã tăng rất nhanh so với thời kỳ trước dịch Covid-19. Trước khi xuất hiện đại dịch, mỗi năm tôi thường qua đây vài lần nên sự thay đổi này quả thần kỳ với bản thân tôi.

Trong chuyến đi, tôi gặp một chị người Việt Nam đã làm việc ở Phnom Penh hơn 10 năm và đã mua một căn nhà ở thủ đô ngay trước dịch. Chị không tiết lộ giá nhà nhưng cho biết gia đình phải mua chung cư vì quy định của luật pháp sở về sở hữu nhà đất. Trong hai năm qua, giá nhà của chị tăng không nhiều. Theo quan sát của chị, thị trường bất động sản ở đây không có sóng. Chính vì vậy, giá nhà không bị tăng phi mã.

Một phần thị trường ở đây không có sóng bởi mục đích của khách hàng mua nhà để ở, chứ không có ý định mua đi bán lại. Đa số người bạn Campuchia của tôi không có ý định mua nhà, một phần do trong ý niệm, một phần do thu nhập của họ chưa cao để có thể nghĩ tới chuyện đó.

Lương một nhân viên giao dịch tại quầy của ngân hàng vào khoảng 400 USD. Trong khi đó, mỗi bữa ăn bình dân đã tiêu tốn trung bình 3-5 USD, thậm chí còn nhiều hơn nếu gọi thêm món. Chính vì vậy, họ gần như không có dư.

Bất động sản Campuchia còn khá bình yên 

Thị trường bất động sản Campuchia chủ yếu nằm trong tay các tỷ phú của đất nước, họ được gọi với danh xưng là oknha ("ốc nha"). Các oknha này đứng sau những tập đoàn, công ty hàng đầu. Họ sở hữu đất và triển khai dự án. Từ đó cũng tự bán cho người có nhu cầu mà không thông qua các sàn hay công ty phân phối, "cò". Người mua giao dịch trực tiếp với nhân viên các công ty này. Công ty được quyền cho người mua vay, tỷ lệ lãi suất thỏa thuận trong 17-20 năm.

Các ngân hàng gần như đứng ngoài cuộc trong kiểu thương vụ như này. Người dân thu nhập thấp, ngân hàng khó phê duyệt hạn mức vay cao. Nếu không vay được thì số tiền tích lũy ban đầu không đủ để chồng tiền ngay lập tức. Vòng luẩn quẩn như vậy cũng là nguyên nhân nhiều người không nghĩ đến chuyện mua nhà, đa phần có ý định làm việc ở đô thị và muốn về quê.

Một nguyên nhân nữa là một phần lớn người dân không thích ở nhà chung cư. Họ thích ở nhà đất hơn. Chính vì vậy, họ tích lũy để mua đất và tiếp tục tích lũy để xây nhà. Tuy nhiên, tỷ lệ này rất ít.

Khảo sát trong khoảng 20 người bạn Campuchia của tôi thì chỉ có một người nghĩ đến và đã mua đất, xây nhà thành công. Những người còn lại chưa nghĩ đến chuyện mua nhà chung cư nên việc mua đất, xây nhà còn là xa vời.

Thị trường bất động sản cao tầng ở Campuchia là cuộc chơi của những người nước ngoài. Tình hình "sốt" giá tại Sihanoukville (tỉnh ở phía Nam vương quốc) hiếm hoi xảy ra hồi trước dịch cũng là do người nước ngoài tạo sóng. Còn để người dân bản địa ồ ạt mua, găm giữ, chờ tăng giá và bán lại thì gần như không xảy ra.

Tuy nhiên, một khi thói quen và nếp nghĩ thay đổi thì thị trường bất động sản Campuchia sẽ có những đợt sóng mạnh mẽ.

*Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả.