Thời hạn sở hữu nhà chung cư
Cụ thể tại Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng lại tiếp tục đề xuất 2 phương án về "thời hạn sở hữu nhà chung cư".
- Phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.
- Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).
Tại đây, Bộ Xây dựng đang nghiêng về phương án 1.
Theo quy định, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng và theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp sau đây:
Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; Cấp 2 là từ 50 - 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm.
Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên.
Người dân đi đâu khi chung cư hết thời hạn?
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật nhằm nhiều mục tiêu khác nhau. Trong đó là đảm bảo an toàn, tính mạng, tài sản cho người dân. Bởi sau một thời hạn sử dụng nhất định, chất lượng nhà chung cư sẽ xuống cấp. Khi không còn sử dụng được nữa phải có phương án phá dỡ để xây lại.
Bộ Xây dựng tiếp tục giữ quy định áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư tại dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi)
Khi hết thời hạn sẽ phải đặt ra nhiều tình huống. Nếu khi hết thời hạn ngay từ khi tính từ ban đầu thì gần hết thời hạn, nhà nước sẽ đứng ra kiểm định chất lượng. Khi kiểm định, nếu nhà chung cư còn tiếp tục sử dụng được sẽ cho tiếp tục sử dụng. Cơ quan kiểm định sẽ xác định thời hạn còn tiếp tục sử dụng là bao nhiêu.
Nếu như đến hết thời hạn, cơ quan kiểm định xác định rằng, nhà chung cư không còn tiếp tục sử dụng được nữa thì phải lên phương án phá dỡ.
Ông Khởi cho biết khi phá dỡ sẽ đặt ra 2 tình huống khác nhau để bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Thứ nhất theo quy hoạch, tại khu vực đó nếu còn tiếp tục vẫn xây dựng nhà chung cư thì sẽ tiếp tục xây dựng lại. Và những người chủ sở hữu trước đây sẽ tiếp tục được tái định cư nếu có nhu cầu. Còn các chủ sở hữu không tiếp tục tái định cư sẽ được quyền quyết định được bồi thường theo quy định chính sách khi phá dỡ.
Thứ hai trong trường hợp khi phá dỡ nhà chung cư mà nhà nước quy hoạch khu vực này làm các công trình khác (tức không còn làm lại nhà chung cư) sẽ di chuyển người dân đến địa điểm khác - có nghĩa là được tái định cư.
Cứ yên tâm mà ở?
Trước lo ngại nếu áp dụng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nếu phải di chuyển đi chỗ khác sẽ ảnh hưởng đến nhiều thứ như: An sinh xã hội, đời sống, việc làm…
Về vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, truyền thống suy nghĩa của người Việt đều muốn an cư, lập nghiệp. An cư ở đây hiểu là sở hữu ổn định lâu dài, suốt đời, thậm chí là qua đời mình đến đời con cháu. Cho nên khi đề xuất phương án này, Bộ Xây dựng đã tính toán để tránh sự xáo trộn nếu cơ quan có thẩm quyền thông qua.
"Quy định như vậy nhưng áp dụng ở thời điểm nào, áp dụng với chung cư nào làm sao bảo đảm hài hòa giữa cái cũ và cái mới", ông Khởi nhấn mạnh.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi cho biết Bộ Xây dựng đã tính toán để đảm bảo hài hòa giữa cái cũ và cái mới.
Ông Khởi cho biết, trong dự thảo luật, Bộ có đề xuất quy định áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư không áp dụng đối với các trường hợp hiện hành (đang sử dụng), đang xây dựng… trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
"Trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, các trường hợp được cấp giấy phép xây dựng hoặc đã đầu tư xây dựng, hay đã sử dụng sẽ không áp dụng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư", ông Khởi khẳng định.
Sau thời điểm Luật Nhà (sửa đổi) có hiệu lực, các dự án được cấp phép, các nhà chung cư sẽ áp dụng thời hạn sở hữu theo quy định mới.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, từ trước đến nay, chúng ta không xác định rõ nhà chung cư là cấp mấy, có thời hạn sử dụng bao lâu. Chúng ta cũng không xác định trong hợp đồng mua bán chung cư có thời hạn mà đều ngầm hiểu là ổn định lâu dài. Do đó, quy định mới áp dụng ở thời điểm sau khi Luật có hiệu lực giúp chủ đầu tư, người dân tính toán làm sao việc mua nhà chung cư yên tâm nhất.
"Do đó, người dân đang ở chung cư cứ yên tâm ở, không có vấn đề gì cả", Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.