Bắt đáy ảo
Cách đây không lâu dự án căn hộ ở Linh Đàm - Hà Nội được chào bán ra thị trường đã gây không ít xôn xao, một hiện tượng của BĐS trong lúc "bất động" như hiện nay. Ngay buổi mở bán đầu tiên, các căn hộ dự án này đã tạo một cơn sốt khi giá chênh mỗi căn lên tới gần 300 triệu đồng.
Cây vài năm, hiện tượng này không có gì làm lạ, nhưng trong khi các dự án đang ế ẩm không bóng người mua, việc một dự án hút khách khiến không ít dân môi giới hồ hở ôm hàng. Một số môi giới cho hay, dự án ở vị trí đẹp khu Linh Đàm, cộng với mức giá chỉ từ 14,5 triệu đồng/m2, các căn hộ lại có diện tích nhỏ, đây là những điểm lợi thế để tạo một cơn sốt cho thị trường.
Chính vì thế, dân môi giới nhà đất tìm mọi cách để lấy hàng. Một nhân viên môi giới ở Định Công - Hà Nội, tên Long cho hay, giới cò đất có thể kiếm ít thì vài ba chục triệu đồng, nhiều thì 100 - 200 triệu đồng một "suất" mua căn hộ tại các dự án.
Tuy nhiên, cơn sốt chẳng được bao lâu, bởi người mua thực nhìn vào mức giá chênh hàng trăm triệu đồng cũng phải e dè, chưa kể đội giá lên cao do các sàn mua đi bán lại cho nhau.
Trái ngược với cảnh nhộn nhịp khách tìm mua căn hộ trong những ngày đầu mở bán, thời gian gần đây, không khí mua bán tại sàn đã trở nên vắng lặng, rất ít khách hàng đến tìm hiểu căn hộ. Theo giới thiệu của văn phòng nhà đất ở Linh Đàm, mỗi căn hộ có mức chênh giảm khoảng 30 triệu đồng so với 2 tuần trước. Căn hộ chênh cao nhất 280 triệu đồng, nay đã giảm còn khoảng 220-250 triệu đồng.
Một chuyên gia nhận định, "cò đất" có thể phải ôm trái đắng khi thị trường nhanh chóng nguội lạnh. Để tạo ra cơn sốt, các đợt mở bán của chủ đầu tư này đều rất bất ngờ và diễn ra rất ngắn chỉ trong vòng 1-2 tuần. Đây cũng là "thời điểm vàng" để các nhà đầu tư thứ cấp rao bán mác "suất ngoại giao" với mức chênh hàng chục triệu đồng.
Nếu không lướt kịp, môi giới có thể không thu về được số tiền chênh như kỳ vọng, thậm chí lỗ hoặc bi đát hơn là bị kẹt hàng do thị trường hết "sốt", người có nhu cầu thực quay lưng. Việc không bán được hàng khiến nhiều sàn không thể thu hồi được vốn đầu tư. Trong khi đó, tiến độ đóng tiền đợt 2 đang gần kề, rất có thể sẽ xảy ra tình trạng bán tháo căn hộ trong thời gian tới.
Lãnh quả đắng vì tham
Để có hàng của chủ đầu tư này không phải sàn BĐS nào cũng có thể tiếp cận được. Ngoài việc thân với chủ đầu tư, các sàn còn phải mua số lượng lớn và phải chi một khoản tiền không nhỏ, khiến mức giá căn hộ bị đẩy lên cao.
Anh Long, nhân viên môi giới nhận định, sàn nào cũng mất hàng tỷ đồng để mua đứt quyền phân phối số lượng căn hộ nên không thể giảm giá sâu hơn. Mặc dù giao dịch trên thực tế rất ít, mức chênh vẫn cao.
Hiện nay, nguồn cung căn hộ giá rẻ đang khan hiếm trên thị trường, không ít dự án chào bán với mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn nhưng tập trung chủ yếu ở khu vực ven đô nên không tạo được nhiều sức hút cho người mua. Chính vì thế, một số dự án căn hộ giá rẻ có vị trí đẹp được thể làm mưa làm gió trên thị trường. Không ít các sàn BĐS vội ôm hàng tìm cơ hội lướt sóng.
Trong nhiều quý liên tiếp, giá bất động sản liên tục "giảm dần đều" và đã cán mốc giảm 50% tại nhiều dự án. Dường như việc giảm giá này cũng vẫn không làm cho thị trường có tính thanh khoản cao bởi phần lớn khách hàng đang có tâm lý chờ đợi giá giảm "xuống đáy". Theo ghi nhận, với thực trạng nhà ở tại Hà Nội đang "bội thực" nguồn cung như hiện nay, hàng tồn kho tăng lên khá nhiều và dự kiến còn tăng, trong khi đó nền kinh tế chưa khả quan lắm.
Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, giám đốc sàn BĐS tại Hà Đông, đây là thời điểm thích hợp để mua nhà ở nhưng chỉ dành cho những người có nhu cầu nhà ở thực chứ không phải là dành cho những nhà đầu tư, đầu cơ. "Hiện nay, phân khúc căn hộ giá rẻ sẽ có nhiều người mua nhưng không phải dự án nào cũng bán được. Các sàn BĐS nếu không tìm hiểu kỹ thị trường mà vội ôm hàng sẽ phải ngậm trái đắng", ông Tuấn cho hay.
Ông Tuấn cho hay, các sàn BĐS giờ cũng đã "khôn hơn" khi làm việc các chủ đầu tư. Họ chỉ nhận bán với số lượng nhất định, bán tới đâu lấy thêm hàng tới đó, chứ không liều ôm cả sàn như trước đây. Thậm chí, họ còn ra một số điều khoản trả lại cho chủ đầu tư nếu không bán được.
Tuy nhiên, các đàm phán này chỉ thực hiện được ở các dự án "ế". Lời khuyên của ông Tuấn là: các sàn BĐS cần phải tìm hiểu kỹ đối tác, tính pháp lý của dự án và cân đối khả năng tài chính của mình cũng như phân tích nhu cầu thị trường.
Đại diện Cushman & Wakefield nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong xu hướng suy thoái. Giới đầu cơ không còn đầu tư, các phân khúc chỉ còn lại những khách hàng với nhu cầu mua/ thuê để sử dụng.
Trong bối cảnh đầy rẫy khó khăn, những nhà đầu tư tiến hành nghiên cứu kĩ càng, có tầm hiểu biết sâu rộng về thị trường, đồng thời biết điều chỉnh thiết kế công trình cho phù hợp sẽ tiếp tục tiêu thụ được sản phẩm.
