“Nếu cứ tiếp tục thực hiện theo đúng các điều khoản của pháp luật hiện nay, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp vô vàn khó khăn do sự bất hợp lý trong các quy định: vừa chồng chéo, vừa mâu thuẫn”.
Đó là khẳng định của Chủ tịch Công ty GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp tại buổi đối thoại trực tiếp giữa cộng đồng doanh nghiệp bất động sản với Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, chiều 12/8.
Nhưng đó không chỉ là “than thở” của cá nhân ông Hiệp.
Hàng loạt doanh nghiệp khác khi được phát biểu cũng đều nhấn mạnh vào những sự “trái khoáy” đến khó hiểu của các quy định, chính sách về xây dựng, bất động sản.
“Chưa thu đủ tiền, vẫn phải làm sổ đỏ”
Theo ông Hiệp, hiện điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản đang có mâu thuẫn, trong đó quy định doanh nghiệp phải cấp sổ đỏ cho người mua nhà ngay cả trong trường hợp hợp khách hàng mới chỉ đóng 95% giá trị căn hộ.
“Nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa thu hết được 5% còn lại của khách nên chưa thể thanh lý hợp đồng. Trong khi đó, theo quy định hiện nay thì phải thanh lý hợp đồng cơ quan tài nguyên mới cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Quy định này làm khó cho doanh nghiệp quá. Về lâu dài phải sửa luật”, ông Hiệp nói.
Trước mắt chưa kịp sửa luật, ông Hiệp kiến nghị: “5% còn lại nên bắt người mua nhà gửi vào ngân hàng. Sau khi có xác nhận của ngân hàng, chủ đầu tư sẽ tiến hành làm sổ đỏ cho người dân và thu về 5% từ ngân hàng”.
Sáng kiến này sau đó nhận được sự ủng hộ của cả Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà và Thứ trưởng Đỗ Đức Duy.
Một bất hợp lý khác của chính sách nhà đất hiện hành được ông Hiệp dẫn ra, đó là quy định mang tính “bất di bất dịch” khi buộc doanh nghiệp phải dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm nhà ở xã hội.
Điều này, theo ông Hiệp là quá cứng nhắc, bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải “cắt” 20% đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
“Quy định này là quá vô lý. Nó dẫn tới đơn giá tiền đất tăng cao hơn nhiều. Và không còn cách nào khác doanh nghiệp phải đẩy vào giá nhà, qua đó làm giá nhà tăng cao, chứ lẽ ra có thể giảm thấp hơn nhiều”, Chủ tịch GP Invest nói.
Ngoài ra, một số điểm trái khoáy khác về pháp luật bất động sản cũng được doanh nhân này chỉ ra, trong đó có các chính sách về cải tạo chung cư cũ, thủ tục triển khai dự án vẫn rườm rà, phức tạp, quá nhiều loại giấy tờ.
Đặc biệt, ông Hiệp cho biết, trong một thời điểm đã phải tiếp hàng loạt đoàn thanh tra của thành phố, bộ ngành vào “soi khám” dự án.
“Mất thêm thời gian vì… cải cách”
Cùng chung quan điểm trên, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC, bà Hương Trần Kiều Dung nói rằng doanh nghiệp này cũng đang gặp khá nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án.
Cụ thể, quy định cấp giấy chứng nhận và bán nhà cho người nước ngoài hiện vẫn chưa rõ ràng, làm khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Ngay cả việc quy định khung pháp lý trong đền bù ở những dự án khi di chuyển mồ mả cũng chưa cụ thể, khiến doanh nghiệp khó khăn, lúng túng.
Đặc biệt, theo Tổng giám đốc FLC, trong khi chủ trương của Chính phủ là “cải cách thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho doanh nghiệp”, thì thống kê lại cho thấy, thủ tục cấp phép xây dựng năm 2016 tốn nhiều thời gian hơn 2015.
Cụ thể là năm 2015 chỉ mất 114 ngày nhưng sang năm 2016 phải mất 166 ngày. Nguyên nhân được bà Dung chỉ ra là do các sở tài nguyên và môi trường… “cải cách thủ tục”.
Đối với quy định dự án phải dành 20% diện tích đất làm nhà xã hội, bà Dung cho rằng điều này quá bất hợp lý. Ngay cả dự án là chung cư, giả dụ một tòa cao 30 tầng đã mất 6 tầng làm nhà ở xã hội, gây khó khăn trong bán hàng, tính toán giá bán nhà.
“Quy định này nên áp dụng linh hoạt với từng địa phương khác nhau”, bà Dung kiến nghị.
Liên quan đến vấn đề bảo lãnh ngân hàng, đại diện FLC cho biết, hiện vẫn còn vướng mắc. Đối với những khách hàng thương lượng được, FLC sẽ bảo lãnh cho từng sản phẩm khi khách hàng mua nhà.
Nhưng với những khách hàng không thương lượng được, khách hàng yêu cầu phải được bảo lãnh cả dự án trước khi mua nhà.
Ở một quy định ngược lại, Chủ tịch Công ty Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn chỉ ra rằng quy định hiện nay cho phép các dự án nhà ở xã hội được dành 20% làm nhà ở thương mại. Tuy nhiên, luật lại yêu cầu cứ nhà bán ra phải có bảo lãnh.
Thế nhưng, trên thực tế, 80% dự án là nhà ở xã hội các doanh nghiệp đã bán hết không cần phải bảo lãnh. Thế nên, 20% phần thương mại còn lại khó bán vì ngân hàng không bảo lãnh 20% này, họ chỉ chấp nhận bảo lãnh cả dự án.
Bên cạnh đó, đối với dự án nhà ở xã hội, luật yêu cầu chủ đầu tư phải công bố giá trước khi triển khai dự án. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai xây dựng có nhiều trường hợp bất khả kháng xảy ra như giá thép, giá xi măng, vật liệu tăng…
Do vậy, muốn công bố giá trước, theo ông Tuấn, Bộ Xây dựng phải giới thiệu hoặc đảm bảo nguồn cung vật tư cho dự án đảm bảo giá ổn định cho đến khi hoàn thành.
Một số bất hợp lý khác của các chính sách về bất động sản cũng đã được các doanh nghiệp, đại diện các hội nghề nghiệp chỉ ra.
Đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng trong phần trao đổi lại, đã khẳng định những vướng mắc nêu trên là thực tế và hứa, “sẽ ghi nhận, sửa đổi trong thẩm quyền hoặc trình Chính phủ và các bộ ngành khác có hướng tháo gỡ”.