Đấu giá đất: Liên tục lập kỷ lục nhưng xuất hiện hiện tượng bỏ cọc

Đấu giá đất liên tục lập kỷ lục mới, từ mức cao nhất lên tới gần 2,5 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiêm tới mức tăng gấp đôi, gấp 3 lần so với giá khởi điểm tại một loạt các tỉnh thành khác. Các cuộc đấu giá đất liên tục lập kỷ lục mới. Thế nhưng, hiện tượng bỏ cọc đã diễn ra tại một số địa phương.

Có thể nói các cuộc đấu giá đất tại các địa phương gần đây thật sự đã gây nên các cơn "địa chấn" trên thị trường bất động sản. Sau khi trúng đấu giá gấp 8 lần giá khởi điểm thì doanh nghiệp trúng đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã thực hiện việc ký hợp đồng mua tài sản này theo đúng quy chế.

Điều đáng nói, trước đây, chúng ta thường nhắc tới các tiêu cực trong quá trình đấu giá như: quân xanh, quân đỏ, thỏa thuận dìm giá, để người tham gia mua được đất với giá rẻ, gây thất thu cho ngân sách. Nhưng hiện nay, một điều tưởng chừng như phi lý, nhưng lại đang xuất hiện trên thị trường. 

Đó là giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Điều này sẽ mang lại nguồn thu ngân sách dồi dào cho địa phương và phần nào thể hiện sự minh bạch. Tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập nảy sinh như tình trạng bỏ cọc diễn ra hàng loạt, hoặc giá quá cao so với mặt bằng chung của thị trường.

Thị trường bất động sản "dậy sóng" từ các cuộc đấu giá đất

Tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang trong năm 2021, có những khu đất đấu giá có giá thu về cao 1,8 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, tỷ lệ bỏ cọc lên tới 33%, tức là 1/3 số người đấu giá đã bỏ cọc.

Một loạt các sàn giao dịch, văn phòng môi giới đã mọc lên ngay trên khu đất vừa đấu giá. Các môi giới cho biết, rất nhiều người vừa trúng cọc đã ngay lập tức gửi lô đất tại đây để bán, thu tiền chênh lệch, từ vài chục tới hàng trăm triệu, tùy từng vị trí.

Ông Ngô Hồng Tuấn, nhà đầu tư, cho biết: "Khi họ đấu giá rõ ràng họ đã không xác định mục tiêu ban đầu là sử dụng đất, họ đi kinh doanh để có lời. Họ trả giá cao, trong thời hạn chưa phải nộp tiền, họ kỳ vọng là sẽ lướt sóng và bán được. Nhưng thực tế không bán được thì họ sẽ bỏ cọc".

Tình trạng bỏ cọc cũng diễn ra tại nhiều tỉnh thành khác như Hà Nội, Thanh Hóa. Các cuộc đấu giá đất được nhiều nơi tổ chức liên tục trong thời gian qua. 

Lợi thế của các sản phẩm này là đã xong hạ tầng, pháp lý được chính quyền địa phương đảm bảo, có thể nhanh chóng làm sổ đỏ. Thế nhưng, thay vì đấu giá đất để để xây cất nhà cửa, ổn định cuộc sống, nhiều cuộc đấu giá gần đây vô tình trở thành "chợ giao dịch" kiếm lời mới của các nhóm đầu cơ đất.

Chính từ các "chợ giao dịch" tự phát như trên mà mục đích đưa đất vào sử dụng của các cuộc đấu giá không thể thực hiện được. Chưa kể, giá trúng đấu giá tại một số nơi liên tục lập đỉnh. 

Ngoài mức gây sốc gần 2,5 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh, thì tại Hà Nội, một lô đất mặt đường nhỏ tại quận Cầu Giấy cũng được đấu lên tới gần 400 triệu đồng/m2 hoặc giá đất ở một huyện nhỏ, tại tỉnh xa Hà Nội, cũng có thể đạt mức giá 60-70 triệu đồng/m2.

Điều gì đang diễn ra trên thị trường? Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định: "Nhiều cuộc đấu giá sau khi đấu giá xong với một cái mức giá lại thiết lập mục tiêu đỉnh cao kỷ lục về giá ở khu vực đó và chỉ nhanh chóng trong một thời gian ngắn toàn bộ qua bất động sản ở xung quanh vùng đấu giá đó được tăng vì khi chúng ta thiết lập một cái đỉnh, nó sẽ kéo cái mặt bằng ở xung quanh ấy lên tương đồng với cái đỉnh đấy và rõ ràng là như vậy thì ai hưởng lợi? 

Tóm lại là để tạo ra những cuộc chơi đạt được cái mục đích của họ, khi tham gia trong đó, chúng tôi gọi đây là những cuộc sắp đặt, cuộc chơi đã được những người tham gia tính toán và giao kết với nhau".

Nhiều chuyên gia có kinh nghiệm cho rằng, nguyên nhân giá đất bị đẩy lên cao từ các cuôc đấu giá, cùng với tình trạng bỏ cọc, là do một số kẽ hở trong quy định của Luật Đấu giá đất hiện nay. Điều này đã tồn tại nhiều năm nay và càng lộ rõ khi các cuộc đấu giá đất trở nên nóng hơn bao giờ hết.

Kiến nghị giải pháp xử lý kẽ hở trong đấu giá đất

Bản thân ông Ngô Hồng Tuấn - một nhà đầu tư - đã tham gia rất nhiều cuộc đấu giá đất. Anh thẳng thắn chia sẻ, hầu hết các nhà đầu tư đều vay ngân hàng để đi đấu giá.

Ông Ngô Hồng Tuấn cho biết: "Kích cầu của ngân hàng cũng tạo điều kiện cho những người đấu giá như chúng tôi. Chúng tôi trúng đấu giá, chúng tôi có thể thế chấp để vay dự án đến 70-80%, như vậy một lô đất là 5 tỷ đồng thì chỉ cần bỏ ra 800 triệu đồng là đã có thể kinh doanh được rồi. 

Đấy chính là cái tạo ra cơn sốt đất, khi các cơ hội thị trường đến và cái đồng tiền được kích cầu bởi hệ thống ngân hàng nên sẽ rất tốt trong việc đầu tư và dẫn đến phong trào người người đi buôn đất nhà nhà đi buôn đất".

Theo quy định, người tham giá đấu giá sẽ phải đặt cọc từ 5-20% giá khởi điểm. Trước sự nhiễu loạn từ một số cuộc đấu giá, một số địa phương đã nâng lên mức tối đa là 20%, nhưng các chuyên gia cho rằng, mức cọc này vẫn còn thấp.

TS. Luật sư. Lê Thành Vinh, Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P cho biết: "Các quy định về phương pháp định giá hiện nay thì họ định giá họ lấy số liệu khoảng hai năm trở về trước, chứ không phải 2 năm trở về sau vì chưa có giá xác định, do vậy thường giá khởi điềm thấp so với kỳ vọng trong tương lai, do vậy, 20 % của giá đó là cao hay thấp thì cũng phải xem xét".

Một số ý kiến cũng cho rằng, tần suất các cuộc đấu giá đất tại một số địa phương hơi dầy dẫn tới hiện tượng: Nhiều nhà đầu tư chỉ chuyên làm công việc đi săn đấu giá đất. Nếu thấy khu này bán lời hơn khu khác, họ sẵn sàng bỏ cọc để chọn khu mới. 

khi đó, các địa phương mặc dù vẫn thu được những khoản từ việc người đấu giá đặt cọc trước đó, nhưng sẽ phải tổ chức đấu giá lại các lô đất bị bỏ cọc, tức là địa phương sẽ phải trang trải chi phí cho 1 tới 1 vài lần đấu giá nữa, gây lãng phí ngân sách và mất nhiều thời gian, công sức. 

Chưa kể, giá đất trúng đấu giá liên tục lập kỷ lục kéo theo mặt bằng chung của giá nhà đất tăng, gây khó khăn cho người mua nhà. Các địa phương sắp tới chắc chắn cũng phải "đau đầu" trong công tác giải phóng mặt bằng, đền bù cho các dự án Nhà nước thu hồi đất.