Vốn từ trái phiếu và tín dụng bị 'siết', chủ đầu tư BĐS 'bẻ lái' huy động dòng tiền

Dư nợ tín dụng và trái phiếu bất động sản tăng vọt

Theo báo cáo của Chính phủ, tính đến thời điểm 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2.240.166 tỷ đồng, tăng 7,87% so với ngày 31/12/2021, chiếm tỷ trọng 20,23% tổng dư nợ tín dụng chung; trong đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 7,75%, chiếm tỷ trọng 65,01% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS; dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng 8,1%, chiếm tỷ trọng 34,99%.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp, tính đến cuối tháng 3/2022, tổng số dư đầu tư trái phiếu là 326,5 nghìn tỷ đồng, tăng 19,0% so với cuối năm 2021 (chiếm tỷ trọng 2,95% tổng dư nợ tín dụng). Trong đó, đầu tư trái phiếu với mục đích xây dựng, kinh doanh BĐS là 124,8 nghìn tỷ đồng, tăng 29,15% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 38,2% trong tổng số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.

Trong khi đó, theo thống kê của Chứng khoán VNDirect, trong tháng 4 vừa qua, lạm phát của Việt Nam đã tăng 2,6% so với cùng kỳ. Do đó, VNDirect dự báo lạm phát sẽ nóng lên trong quý II/2022, và bình quân ở mức 3,1% so với cùng kỳ (1,9% trong Quý I/2022) do tác động của cuộc khủng hoảng Nga - Ukraine.

VNDirect cho biết, trong bối cảnh hiện tại, các ngân hàng thương mại sẽ có khả năng tăng lãi suất cho vay đối với các khoản vay thông thường, dao động trong khoảng 9,5%-10% (mức trước đại dịch COVID -19 là 11-11,5%/năm). Vì vậy, VNDirect cho rằng mặc dù lãi suất ngân hàng tăng nhưng các giao dịch căn hộ vẫn chưa bị ảnh hưởng tiêu cực trong năm nay.

Chủ đầu tư bất động sản chuyển hướng huy động dòng tiền

Theo VNDirect, động thái “phanh” tín dụng và “siết” dòng vốn từ thị trường trái phiếu đổ vào BĐS của các ngân hàng và tổ chức tín dụng sẽ đem đến không ít thách thức và trở ngại cho các chủ đầu tư, trong việc huy động vốn phát triển dự án trong vài quý tới trong vài quý tới.

Mặc dù vậy, việc thắt chặt này sẽ giúp thị trường BĐS tăng trưởng ổn định trong dài hạn. Và thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ có xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022, bởi các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền và xoay vòng vốn để phát triển các dự án mới.

Bên cạnh đó, giữa bối cảnh hiện tại, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất, cũng như cân nhắc phương án cắt giảm ngân sách cho hoạt động này. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng phải hướng đến việc hợp tác phát triển dự án với các đối tác có nguồn tiền dồi dào hoặc các nhà phát triển nước ngoài để cải thiện nguồn vốn đang bị thắt chặt .

Trong khi đó, Chính phủ cho biết, trong thời gian tới, về phía Ngân hàng Nhà nước, trên cơ sở thực tiễn hoạt động thanh tra, giám sát hoạt động đầu tư trái phiếu tại các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật theo hướng nâng cao yêu cầu, chuẩn mực quản trị của tổ chức tín dụng khi tham gia vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm góp phần bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thị trường trái phiếu phát triển bền vững.

Giữa bối cảnh dòng vốn từ trái phiếu và tín dụng bị "siết", các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) chắc chắn sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất, cũng như cân nhắc phương án cắt giảm ngân sách cho hoạt động này và hướng đến việc hợp tác phát triển dự án với các đối tác có nguồn tiền dồi dào hoặc các nhà phát triển nước ngoài để cải thiện nguồn vốn.

Đặc biệt, trong điều kiện hiện nay, thị trường vốn đã có những bước phát triển nhưng nền kinh tế vẫn còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng của hệ thống các tổ chức trái phiếu; do đó, việc thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển minh bạch, hiệu quả giúp cân bằng, hài hòa theo hướng vốn ngắn hạn dựa vào hệ thống ngân hàng, vốn trung dài hạn dựa vào thị trường vốn, tạo thuận lợi cho hệ thống tổ chức tín dụng phát triển lành mạnh, hiệu quả cũng như giúp các doanh nghiệp chủ động hơn trong việc đầu tư, sản xuất kinh doanh với nguồn vốn trung dài hạn.

Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị các Bộ, ngành tiếp tục tập trung triển khai rà soát tổng thể về hành lang pháp lý đối với hoạt động phát hành, chào bán trái phiếu nhằm kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp phát hành, đảm bảo phát triển thị trường trái phiếu theo hướng công khai, minh bạch, và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư.

Đồng thời, cần tập trung phát triển đồng bộ các phân khúc của thị trường tài chính; đa dạng hoá các nhà đầu tư; thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường. Cùng với đó là tăng cường công tác quản lý, thanh tra, giám sát hoạt động của thị trường chứng khoán, trong đó có thị trường trái phiếu.

Còn các doanh nghiệp cần tiếp tục nâng cao năng lực tài chính, năng lực quản trị điều hành, áp dụng chuẩn mực quốc tế trong hoạt động; đa dạng hóa mô hình, chiến lược kinh doanh nhằm nâng cao khả năng huy động vốn để phát triển dự án.

HoREA kiến nghị chấn chỉnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS để bảo vệ nhà đầu tư

25/04/2022

Thanh tra doanh nghiệp BĐS huy động trái phiếu và câu chuyện từ vụ Evergrande 'vỡ nợ'

11/12/2021

Lộc Liên